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großstädtische Entwicklung in Oesterreich und insbesondere um 
die Reichshauptstadt Wien handelt, in der letzten Zeit entspre- 
chend einer rasch ansteigenden Nachfrage mehr und mehr der 
Herstellung größerer sowie der sogenannten Luxuswohnungen zu- 
gewendet, da bei höherem Zinsertrage die Sicherheit des letzteren, 
die geringere Abnützung der betreffenden Häuser, vor allem aber 
die Geldkräftigkeit der Mieter eine dauernde und gesicherte Haus- 
rente in Aussicht stellte. Insbesondere kam hiebei der Umstand 
mit in Betracht, daß die wohlhabenden Bevölkerungskreise we- 
sentlich größeren Aufwand für die Wohnungen machen und da- 
durch manche Hauserhaltungsposten dem Hauseigentümer abnehmen. 
Ganz die entgegengesetzten Momente gelten dagegen für die von 
den ärmeren und ärmsten Schichten begehrten Kleinwohnungen, 
wenn auch durchaus nicht behauptet werden kann, daß die Ren- 
tabilität der Häuser mit derartigen Wohnungen notwendig eine 
niedrigere sein müßte. Dies kommt übrigens vor allem auf die 
Bodenlage an. 
Angesichts dieser Tendenz der privaten Bautätigkeit, ohne 
Bedachtnahme auf soziale Rücksichten und die Bedürfnisse der 
breiten Bevölkerungsschichten nur den Rentabilitätsstandpunkt im 
Auge zu behalten und sich vorwiegend der Herstellung großer 
und größter Wohnungen zuzuwenden, mußte die Aufgabe der Ge- 
setzgebung darauf gerichtet sein, das Angebot der Kleinwohnun- 
gen zu erhöhen und hiezu jene Faktoren zu unterstützen, welche 
sich diesem Zweige der Bautätigkeit zuzuwenden geneigt sind. 
Die erste und wichtigste Frage ist jene der Geldbeschaffung, 
insbesondere die Beschaffung der 1. Hypotheken, 
welche selbst bei normalen Geldverhältnissen entweder überhaupt 
nicht oder nur gegen verhältnismäßig hohen Zins zu erhalten 
waren und so den in Betracht kommenden, ohnehin wenig geld- 
kräftigen Faktoren (Genossenschaften, Bauvereinigungen u. dgl.) 
die Herstellung von Kleinwohnungen außerordentlich erschwerte. 
Es konnte selbstverständlich von vornherein nicht daran gedacht