110 Buch III. Abschnitt 3. Das Eigentum.
1. Eigentumserwerb an Grundstücken.
a) Eigentumserwerb durch rechtsgeschäftliche Übereignung.
g 166.
Für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Grundstückseigentums gelten
die Regeln, die für die Verfügungen über Buchrechte im allgemeinen maß-
gebend sind (s. oben § 176), jedoch durchkreuzt von mehreren wichtigen Sonder-
vorschriften.
I. 1. Die Übereignung von Grundstücken setzt zwei aufeinander folgende
Rechtshandlungen voraus. Die eine Handlung — die sog. Auflassung —
ist ein Parteiakt, nämlich ein Vertragsschluß zwischen Veräußerer und Er-
werber, laut dessen jener das Grundstückseigentum auf diesen überträgt; die
andre Handlung ist ein Amtsakt, nämlich die Eintragung des Erwerbers
als nunmehrigen Eigentümers im Grundbuch (873, 925). Von diesen Rechts-
handlungen soll die erste den Anfang machen (Rör rdn. 20); doch ist dies
nur Ordnungsvorschrift: es ist also auch eine Übereignung gültig, die sich in
umgekehrter Reihenfolge vollzieht.!
Ein Beispiel s. oben S. 15 Abs. 2 zu I. 2.
2. Die Auflassung und die Eintragung sind für die rechtsgeschäftliche
Übereignung von Grundstücken gleich wesentlich.
a) Die Auflassung ohne Eintragung gibt somit noch kein Eigentum.? Aller-
dings ist das Grundbuchamt verpflichtet, auf die Auflassung die Eintragung
sobald als möglich folgen zu lassen oder, wenn die Eintragung unzulässig sein
sollte, dies den Parteien sofort zu eröffnen. Es ist also, wenn das Grund-
buchamt die Auflassung widerspruchslos entgegengenommen hat, die Eintragung
regelmäßig eine bloße Formalität, auf deren baldige Erledigung die Parteien
mit Bestimmtheit rechnen können; im Vertrauen hierauf pflegen denn auch die
Grundstückskäufer den Kaufpreis an die Verkäufer sofort nach der Auflassung
zu zahlen, ohne die Eintragung ihres Eigentums im Grundbuch abzuwarten.
Indes kann es vorkommen, daß das Grundbuchamt ein der Eintragung ent-
gegenstehendes Hindernis erst bemerkt, nachdem die Auflassung bereits vorge-
nommen ist; es hat alsdann die Eintragung selbstverständlich abzulehnen.
b) Umgekehrt gibt auch die Eintragung ohne Auflassung kein Eigentum:
der Erwerber wird dadurch nur Scheineigentümer. Das gleiche gilt, wenn die
Parteien eine Auflassung vorgenommen haben, die sich später als ungültig heraus-
stellt; demgemäß bleibt alsdann nichts andres übrig, als eine zweite Auflassung
vorzunehmen, mag der Erwerber auch bereits kraft der ersten ungültigen Auf-
lassung als Eigentümer eingetragen worden sein.
1) Abw. Fuchs S. 223, 12. 2) Siehe RG. 55 S. 342.
