290 Buch III. Abschnitt 7. Das dingliche Miet= und Pachtrecht.
a Es muß ein gültiger Mietvertrag zugunsten des Berechtigten vorliegen.
6Dem Mieter muß das Mietgrundstück tatsächlich zum Gebrauch über-
lassen, also regelmäßig ihm übergeben sein; ein Mieter, der noch nicht in den
Mietbesitz eingewiesen ist, hat kein dingliches Mietrecht, sondern ist auf ein
bloßes Forderungsrecht beschränkt (s. 571, 578).
)) Die Überlassung des Mietgrundstücks an den Mieter muß von einem
Vermieter ausgehn, der mit gehöriger Verfügungsmacht über das Grundstück
ausgerüstet ist.
b) Eintragung des Mietrechts im Grundbuch ist nicht erforderlich, ja nicht
einmal zulässig. Die Folge ist, daß, wer in Unkenntnis der Miete ein Recht
am Grundstück erwirbt, sich zum Schutz gegen die dinglichen Ansprüche des
Mieters auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht berufen darf:
insbesondre muß, wer ein Haus käuflich erwirbt, den Mieter des Hauses.
während der ganzen zwischen Vermieter und Mieter bedungenen Mietzeit
dulden — „Kauf bricht nicht Miete“ —, auch wenn er das Haus zum Zweck
eigner Benutzung erworben und von dem Mietvertrage keine Kenntnis gehabt
hat. Das ist eine empfindliche Abweichung von den allgemeinen grundbuch-
rechtlichen Regeln. Praktisch pflegt sie freilich nur selten Schaden anzurichten:
denn ob ein Grundstück vermietet und dem Mieter zum Gebrauch überlassen
ist, läßt sich meistens ohne Schwierigkeit feststellen, und weiß man einmal die
Vermietung, so kann man auch deren Bedingungen, namentlich die Dauer der
Mietzeit, leicht feststellen.
Immerhin sind Fälle denkbar, in denen der Erwerber des Grundstücks über dessen
Mietverhältnisse getäuscht werden kann. Beispiele: jemand mietet ein Haus zum 1. April
und nimmt es auch durch Empfangnahme eines Hausschlüssels u. dgl. in Besitz, zieht aber
erst im Mai ein, weil seine Möbel erst dann fertig werden; der Mieter räumt die Wohnung.
zeitweilig wegen eines Umbaus, ohne deshalb seinen Mietbesitz aufzugeben.
2. Eine Übertragung des dinglichen Mietrechts ist — abgesehn vom Fall
der Vererbung — nur mit Zustimmung dessen, dem die Rechtsmacht der Ver-
fügung über das Mietgrundstück zusteht, zulässig; die Übertragung geschieht.
formlos (s. 549).
III. 1. a) Der Inhalt des dinglichen Mietrechts deckt sich mit dem der-
obligatorischen Forderung des Mieters nicht: der Mieter kann kraft seines
dinglichen Rechts keinerlei positive Leistungen wie etwa die Ausbesserung der
Mietwohnung fordern, sondern nur verlangen, daß niemand ihn in dem ver-
tragsmäßigen Gebrauch des Mietgrundstücks störe. Dies Recht ist gegen jeden.
Dritten wirksam; ausgenommen ist nur, wer mit einem besseren Recht am.
Grundstück ausgestattet ist als der Mieter (s. 571, 577).
Beispiel. Hat ein Hauseigentümer seinem östlichen Nachbarn im März ein Wege,
seinem westlichen Nachbarn im Mai ein Traufrecht bestellt, so muß der im April eingezogene
Mieter das Wegerecht, nicht aber das Traufrecht dulden.
b) Die Regel zu a ist nun freilich im bürgerlichen Gesetzbuch nicht mit
voller Bestimmtheit ausgesprochen. Vielmehr ist dem Mieter ein Rechtsschutz.
