64 Ludwig Pohle, Die Wohnungsfrage.
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nahme der öffentlichen Gewalt auf die Bildung der städtischen Bodenpreise erreicht werden könne.
Unter der vıelgeforderten grosszügigen Wohnungsreform versteht man ja vor allem auch eine all-
gemeine Wiıederverbilligung der Wohnungen. Diese hält man aber nur durch Niedrighaltung der
Bodenpreise für möglıch. Denn von den drei Faktoren, durch welche die Höhe der Wohnungsmieten
hauptsächlich bestimmt wird — Baukosten, Zinsfuss, Bodenpreis — wird nur von dem dritten
behauptet, dass er in seiner jetzigen Höhe nicht auf einer ökonomischen Notwendiskeit be-
ruhe, sondern aus künstlichen Einflüssen auf die Bodenpreisbildung entspringe, deren Wirksamkeit
jedoch durch geeignete Massnahmen unschädlich gemacht werden könne. Ohne Zweifel hat nun
die Wertsteigerung des städtischen Bodens bei dem Steigen der Mieten in den letzten Jahrzehnten
eine wichtige Rolle gespielt, wenn daneben auch das gleichzeitige beträchtliche Wachsen der Bau-
kosten nicht übersehen werden darf. Eine ganz andere Frage ıst es indessen, ob die Steigerung des
Bodenwertes als eine ungesunde, an sich eigentlich nıcht notwendige Erscheinung zu betrachten ist.
Um das Unnatürliche dieser Erscheinung nachzuweisen, sınd ın der Literatur der Wohnungs-
reformbewegung schon eine ganze Reihe von Theorien aufgestellt worden. Neben der wohl am
weitesten verbreiteten vulgären Auffassung, dıe einfach der Spekulation und ihren Machinationen die
Schuld an dem beständigen Höhergehen der Bodenpreise ın den Grossstädten zuschiebt, finden wır da
Lehren, wie die, dass das deutsche System des Immobiliarkredits zu einer übertriebenen Steigerung
der Bodenwerte führe, oder dıe von der angeblichen Monopolstellung der Baustellenbesitzer, ins-
besondere derjenigen am sog. schmalen Rand (v. Mangoldt, Oppenheimer), endlich die schon er-
wähnte von dem ungünstigen Einfluss des Hochbaues auf dıe Bodenpreise (Eberstadt, Fuchs).
Auf die Widerlegung dieser Theorien, dıe ıhren grösstenteils ın politischen Tendenzen liegenden
Ursprung nicht verleugnen können, d. h. zur besseren Begründung gewisser Reformvorschläge
dienen sollen, haben A. Voigt, Ad. Weber und neuerdings W. Gemünd vıel Scharfsinn und Mühe ge-
wendet. Hier genügt es zu ihrer Kritik zu bemerken, dass sie sämtlich im Widerspruch zu dem
Satz stehen, zu dem sowohl die Erfahrung des Lebens als auch die nationalökonomische Theorie hin-
führt, dass die Mieten nicht von den jeweils herrschenden Bodenpreisen abhängen, sondern dass
der Bodenpreis umgekehrt durch dıe Mieten bestimmt wird. Demgemäss ıst aber auch
das Anwachsen der städtischen Bodenwerte mit der Zunahme der Bevölkerung als eine ganz
natürliche, nicht durch besondere künstliche Einflüsse hervorgerufene Erscheinung zu
betrachten.
Aus der heute so weit verbreiteten Auffassung der Wohnungsfrage als einer Bodenfrage
ist auch zu erklären, dass unter den Mitteln, die der Reform der Wohnungsverhältnisse dıenen
sollen, gegenwärtig die kommunale Bodenpolitik stark ım Vordergrunde der Erörterungen
steht. Schon durch die Aufstellung von Bebauungsplänen, durch das Tempo, in dem sıe den Strassen-
bau betreibt, sowie ferner durch ihre Eingemeindungs- und Verkehrspolitik treibt ja jede Gemeinde
von Haus aus in gewissem Sinne Bodenpolitik, d. h. sie übt Einfluss auf dıe Grösse des Angebots
von Bauland aus. Daneben wird aber neuerdings ın steigendem, vielen Wohnungsreformern aber
noch bei weitem nicht genügendem Umfange von den Gemeindeverwaltungen noch eine zweite Art
der Bodenpolitik getrieben, die in der Überführung eines möglichst grossen Teils des Stadter-
weiterungsgebiets in den Besitz der Gemeinde besteht. In Preussen wurde den Gemeinden durch
einen Ministerialerlass von 1900 eine solche Betätigung amtlich noch besonders empfohlen. Diese
Art der kommunalen Bodenpolitik wird von zwei leitenden Gedanken getragen: einmal soll durch
sie ein möglichst grosser Teil des Gewinns aus der Wertsteigerung, die der Boden bei der Umwand-
lung aus Ackerland in städtisches Bauland erfährt, der Gemeinde zugeführt werden, auf der andern
Seite wird das Ziel verfolgt, eine Vermehrung des Angebots an guten und dabei billigen Baustellen
bezw. Wohnungen zu bewirken.
Soweit die städtische Bodenpolitik das Ziel verfolgt, den Wertzuwachs des Baugeländes ın
möglichst grossem Umfange dem Stadtsäckel zufliessen zu lassen, begnügt sie sich damit, das Gelände,
das sie möglichst frühzeitig, noch bevor die Bodenspekulation stärker einsetzen konnte, für die Stadt
erworben hat, nachdem es baureif geworden ist, wieder zu veräussern, abgesehen von dem Teil, dendie
Gemeinde für ihreeigenen Verwaltungszwecke oder für die Anlage von Parks usw. braucht. Die Boden-
politik, welchediegrosse Mehrzahlder deutschen Grossstädte treibt, ist ganz überwiegend nur vondieser
