X. Buch. VI. Stäbtebau. 385
Arbeitsmengen u. a. zu, aber es vermindern sich die auf sämtliche Geschosse zu verteilenden
Aufwände von Hach, Keller und Straße, daher die Baukosten im ganzen per am Nutz-
raum abnehmen. Was den Bauplat betrifft, so ist der Aufwand dafür das Produkt aus
Fläche und Einheitspreis. Auf beide Faktoren wirkt der Grad der Baudichtigkeit ein, aber
in entgegengesetztem Sinn. Durch enge Höfe und zahlreiche Geschosse kann an Fläche
gespart werden, aber der Einheitspreis stellt sich um so höher, denn derselbe hängt ab,
außer von der allgemeinen Bedeutung der Stadt und der Lage des Grundstücks, von der
geschäftsmäßigen Ertragsfähigkeit durch möglichst viele Räume, also von dem baupolizei-
lich zulässigen Höchstgrad der Baudichtigkeit.
Wie nun die beiden Teile, Baukosten und Bauplatz, unter verschiedenen Voraussetzun-
gen hinsichtlich Geschoßzahl und Bodenpreis zusammenwirken, und welcher Wohnungs-
aufwand oder Mietwert daraus entsteht, darüber sind in jüngster Zeit mehrere Unter-
suchungen gepflogen. Aus diesem Material lassen sich dann sicherer, als es bislang oft nur
nach dem Gefühl oder gar mit tendenziöser Färbung geschehen, Urteile in der Wohnungs-
frage gewinnen, von welchen die wichtigeren nunmehr angeführt werden mögen.
Das in erster Linie stehende Einfamilienhaus, „mein Haus, meine Burg“, ist nur
bei niedrigen Bodenpreisen erreichbar. Deshalb bleibt auch das sogenannte Bürgerhaus
mit 2—4, böchstens 6 Wohnungen Bedürfnis. Vom Sstöckigen Hause zum 4 und östöcki-
gen nehmen die Wohnungskosten bei niedrigen und mittleren Bodenwerten nur wenig
ab. Diese Verbilligung dürfte unwichtig sein gegenüber den gesundheitlichen und
sittlichen Vorzügen eines niedrigeren und weniger bevölkerten Hauses. Deshalb erscheint
es zulässig, in äußeren Stadtteilen und in mittleren Orten die Höchstzahl der Geschosse
auf 2 oder 3 anzusetzen und Mietkasernen auszuschließen. Wo der Bodenpreis aber
schon auf etwa 30 M. und darüber steht und zu starker Ausnutzung zwingt, muß man
allerdings höher aufsteigende Sammelwohnstätten zulassen und nur Ubertreibungen
und Schädlichkeiten durch Einschränkung der Zahl der Wohnungen pro Haus und durch
Vorschriften für das Innere möglichst fernhalten.
Sehr rasch wachsen die Wohnungekosten mit den Bodenpreisen. Die Wohnungsfrage
ist hauptsächlich eine Bodenfrage. Sie ist dies um so mehr, als die Bodenpreise im Um-
kreis einer Stadt nicht bloß der natürlichen Ertragszunahme von Ackerland zu Bauland
folgen, sondern gewöhnlich den Gegenstand des Handels und der Spekulation bilden.
Nun bringt ja dies Bodengeschäft Nutzen für die Stadterweiterung durch frühzeitige
geordnete Einteilung von Bauplätzen und hat deshalb Anspruch auf einen gewissen Ge-
winn. Aber solche Gewinne sind den Besitzern und Zwischenhändlern oft mühelos und
in ganz übertriebenem Grade zugefallen, sie werden durch Zurückhaltung des Landes und
andere Kunstgriffe in gemeinschädlicher Weise zu steigern versucht, und sie verteuern die
Wohnungen bis zum Doppelten und Dreifachen. Dementgegen lassen sich durch einschrän-
kende Bestimmungen über die Geschoßzahl, über Baudichtigkeit überhaupt die Boden-
preise an weiterem übermäßigem Steigen hemmen, während die Rückwirkung auf bereits
bestehende Verhältnisse allerdinge nur eine beschränkte sein kann. Eine zweckmäßige Bau-
ordnung vermag daher sowohl hoygienische, als auch wirtschaftliche Vorteile für die
künftigen Bewohner zu erzielen.
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